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【案例】業(yè)主涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴

更新時(shí)間:2016/4/29

【案例】業(yè)主涂改自家外墻顏色被物業(yè)起訴

案例介紹:

王先生將屋后的絕大部分墻面,屋前的小部分墻面涂成了紅色,事由:土黃色外墻打了個(gè)紅色補(bǔ)丁,今年5月12日,南京高淳法院開庭審理了此案。物業(yè)公司的代理人范律師一副頭疼的模樣,他豎起四根手指,苦笑著對(duì)記者說:“這是我第四次在法庭上跟他(指王先生)見面,外墻的案子開了兩次庭,之前他告開發(fā)商,我是開發(fā)商代理人,也開了兩次庭!狈堵蓭煼Q,小區(qū)物業(yè)是開發(fā)商的前期物業(yè),王先生之所以跟物業(yè)為難,是因?yàn)橹暗氖虑,?duì)開發(fā)商心懷不滿。據(jù)介紹,王先生于2010年7月與江蘇越商置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂合同,購買了該公司開發(fā)的201室商品房。但是簽約后不久,因?qū)Ψ课輼?gòu)造不滿,王先生將開發(fā)商告到了高淳縣法院。訴訟期間,他干了一件令全小區(qū)業(yè)主目瞪口呆的事:將屋前屋后的外墻涂成紅色,并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的起裝飾作用的鐵柵欄拆除。屢次交涉無果物業(yè)告到了法院

案例分析:

(1)物業(yè)觀點(diǎn):物業(yè)公司遞交了2010年12月上旬拍攝的照片作為證據(jù),照片顯示,王先生將屋后的絕大部分墻面,屋前的小部分墻面涂成了紅色,并將屋前小花園統(tǒng)一安裝的鐵柵欄截短十多厘米。物業(yè)公司認(rèn)為,建筑物有專有部分和共有部分之分,商品房內(nèi)部屬于業(yè)主的專有部分,專有部分怎樣使用,全憑業(yè)主做主,但是共有部分的所有權(quán)及管理權(quán)歸全體業(yè)主所有,個(gè)別業(yè)主只能使用,不得占有,也不得改變其結(jié)構(gòu)和用途。本案中,王先生雖然是201室的業(yè)主,但201室的外立面和屋前小花園屬于共有部分,他無權(quán)隨心所欲地加以改變。范律師稱,這些內(nèi)容在《商品房銷售合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》中都有明確規(guī)定,王先生既然在合約上簽了字,就應(yīng)當(dāng)遵守,因此,要求法院判決王先生將外墻和柵欄恢復(fù)原狀。

(2)業(yè)主觀點(diǎn):買下房子就有改變外墻顏色的權(quán)利201室業(yè)主王先生卻有自己的一套理論,他認(rèn)為,自己既然買下了房子,就有權(quán)按照喜好改變外墻的顏色。“況且我只涂刷了凹進(jìn)來的那部分墻面,也就是陽臺(tái)的墻面,陽臺(tái)是我花錢買的面積,我把它涂成紅色怎么了?”庭審中,王先生情緒頗激動(dòng)。

(3)律師觀點(diǎn):未封閉陽臺(tái)的墻面與商品房外立面是不可分割的整體,王先生也應(yīng)將這一部分恢復(fù)原狀。

(4)第三方觀點(diǎn):房屋外立面系共有部分,應(yīng)歸全體業(yè)主共有和共同管理,王先生無權(quán)改變房屋外立面顏色。至于未封閉陽臺(tái),即使王先生享有專有權(quán),也應(yīng)考慮到未封閉陽臺(tái)的墻面與建筑物的外立面是不可分割的整體,如改變顏色將降低建筑物美觀度,故而從維護(hù)全體業(yè)主利益的角度,王先生也宜保持陽臺(tái)墻面的本來面目。屋前小花園的柵欄屬于建設(shè)物附屬設(shè)施,也屬全體業(yè)主共有和共同管理,王先生無權(quán)截短。據(jù)此,判決王先生限期將墻面和柵欄恢復(fù)原狀。

根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例:第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。而且,根據(jù)第五十條,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。而居民樓是公用建筑。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。法官就此案提醒廣大業(yè)主,與開發(fā)商和物業(yè)有矛盾,應(yīng)采取理性方法溝通解決,不理智的舉動(dòng)既不能解決問題,還會(huì)擴(kuò)大矛盾。

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