0537-3281863
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更新時間：2016/6/1
物業(yè)服務(wù)項目的承接查驗，是前期物業(yè)管理服務(wù)中，建設(shè)單位向物業(yè)公司交付物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，亦是物業(yè)公司進(jìn)入實質(zhì)物業(yè)管理階段的第一步。作為物業(yè)交付的必經(jīng)環(huán)節(jié)，實務(wù)中，建設(shè)單位與物業(yè)公司因物業(yè)交接不清楚、不到位導(dǎo)致后期物業(yè)質(zhì)量責(zé)任界定模糊，引發(fā)物業(yè)服務(wù)管理糾紛。
為了維護(hù)正常的物業(yè)管理秩序，降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險，明確建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間的各自責(zé)任，本文主要圍繞前期物業(yè)管理中，建設(shè)單位和物業(yè)公司如何進(jìn)行物業(yè)服務(wù)項目的承接查驗及應(yīng)注意哪些問題進(jìn)行簡要探討。
問題一：何為物業(yè)承接查驗？
根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收的活動。在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公司對物業(yè)的接管驗收主要包括兩個方面：一是對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗；二是物業(yè)資料的移交。
問題二：物業(yè)承接查驗應(yīng)具備什么條件？
擬承接查驗的物業(yè)應(yīng)當(dāng)滿足商品房交付使用的基本條件，如建設(shè)工程竣工驗收合格；市政公共設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)設(shè)施、公共配套設(shè)施等已按照要求和規(guī)劃設(shè)計建成，滿足使用功能要求；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及共用部位運行正常、完好，取得相應(yīng)使用合格證書等；其次，物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；最后，如地方另有額外規(guī)定的，也應(yīng)一同具備。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項目承接和退管指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定，新建物業(yè)范圍內(nèi)無違章建筑、臨建設(shè)施需拆除處理完畢、房屋幢、戶編號、公共標(biāo)識等銘牌安裝到位等。
問題三：物業(yè)承接查驗的基本流程？
一般而言，物業(yè)的承接查驗主要有以下幾個步驟：①建設(shè)單位提前通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續(xù)→②向物業(yè)公司移交相關(guān)圖紙資料→③物業(yè)公司審核資料→④對共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗→⑤記錄和確認(rèn)查驗發(fā)現(xiàn)問題、提出整改方案→⑥簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議→⑦辦理交接手續(xù)
問題四：何時進(jìn)行物業(yè)承接查驗？
根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用15日前，與物業(yè)公司完成物業(yè)承接查驗工作。實踐中，因為新接管物業(yè)前期工作時間較為緊迫，工作任務(wù)重，建設(shè)單位往往根據(jù)項目實際交付情況，提前與物業(yè)公司確定承接驗收時間。如《蘇州市物業(yè)服務(wù)項目承接和退管指導(dǎo)意見》第17條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)于物業(yè)承接驗收前30日通知物業(yè)公司辦理承接驗收手續(xù)。
問題五：物業(yè)承接查驗需要移交哪些物業(yè)資料？
實踐中不乏因物業(yè)資料移交不齊全，導(dǎo)致建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生物業(yè)接管不利、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵和權(quán)責(zé)劃分難以界定等問題。根據(jù)目前相關(guān)法律規(guī)定，在物業(yè)現(xiàn)場查驗前，建設(shè)單位向物業(yè)公司移交的資料主要有以下幾類：
第一、政府部門規(guī)劃批準(zhǔn)及驗收合格資料，如竣工總平面圖、單體建筑、設(shè)備竣工圖等竣工驗收資料；第二、工程技術(shù)資料，如設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等；第三、配套設(shè)施及公共設(shè)施資料，如水電煤氣等準(zhǔn)許使用文件；第四、物業(yè)質(zhì)量保修文件及使用說明文件；第五、其他文件資料，如業(yè)主名冊、檔案等產(chǎn)權(quán)資料信息、臨時管理規(guī)約、有關(guān)物業(yè)管理臺賬、維修基金繳納明細(xì)、相關(guān)設(shè)施設(shè)備的訂貨合同、廠家供貨商聯(lián)系方式等。
問題六：建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗過程中需注意的問題？
1、履行書面通知交接手續(xù)；建設(shè)單位不管是在承接查驗前還是交接移送過程中，都需要履行相應(yīng)的書面通知交接手續(xù)。如查驗前，發(fā)送《接管驗收邀請函》及附上簽收回執(zhí)；或者發(fā)送《物業(yè)整體接管通知書》，以此確認(rèn)建設(shè)單位履行物業(yè)查驗通知義務(wù)，可避免因未及時通知而給物業(yè)公司遲延接管的理由；物業(yè)資料的移送，應(yīng)當(dāng)配備《物業(yè)資料移送清單》及《簽收確認(rèn)表》。
2、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交問題。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備主要指變（配）電、供水、供電、供氣、供熱、通信等設(shè)施設(shè)備。雖由建設(shè)單位向?qū)I(yè)經(jīng)營單位移交，不作為物業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收內(nèi)容，但建設(shè)單位仍應(yīng)將該部分的移交情況書面告知物業(yè)公司。
3、開辦費用問題。根據(jù)法律規(guī)定，新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，向物業(yè)公司移交開辦物資。若建設(shè)單位直接提供開辦費，物業(yè)公司代購物資的，需要注意讓物業(yè)公司向建設(shè)單位提供相應(yīng)發(fā)票、憑據(jù)及開辦物資清單，并約定物資產(chǎn)權(quán)歸業(yè)委會所有，如有超出費用部分，視為乙方自愿出資購買的，所有權(quán)亦歸業(yè)委會所有。
問題七：物業(yè)公司在承接查驗過程中應(yīng)注意的問題？
1、堅持反復(fù)、全面驗收，及時反饋問題，注重書面記錄。對現(xiàn)場查驗過程中存在的問題及資料移交中的漏項，物業(yè)公司應(yīng)及時反饋、備案，提出整改意見及期限，并進(jìn)行反復(fù)驗收，直至全部合格，同時制作《物業(yè)現(xiàn)場查驗記錄》、《交接記錄》等文件，以便日后作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題劃分權(quán)責(zé)的依據(jù)和證據(jù)。
2、產(chǎn)權(quán)界定要證明。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、商業(yè)經(jīng)營管理用房等產(chǎn)權(quán)需界定清楚及出具相關(guān)證明，避免以后引起業(yè)主投訴和爭紛。
3、注意特殊信息的收集。涉及物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的非常見的設(shè)施設(shè)備、原材料等，需要建設(shè)單位或施工單位提供供貨、維修保養(yǎng)單位的地址、電話及聯(lián)系人。
問題八：如何確定物業(yè)承接查驗雙方的責(zé)任歸屬？
建設(shè)單位及物業(yè)公司之間權(quán)責(zé)界定的主要依據(jù)是物業(yè)承接查驗過程中的所簽訂的所有相關(guān)書面記錄、協(xié)議。如查驗不合格的，由雙方協(xié)商處理辦法并商定時間復(fù)驗，逾期復(fù)驗或逾期不整改的，由過錯方承擔(dān)責(zé)任；如針對資料不全等遺留問題，及時記錄在冊，由雙方簽字確認(rèn)，事后聯(lián)系補(bǔ)齊，未補(bǔ)齊或未提供的，由建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；若交付使用后存在隱蔽的質(zhì)量問題：如屬于設(shè)計、施工、材料的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；如屬于使用、管理不善的原因，由物業(yè)單位負(fù)責(zé)處理。