0537-3281863
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更新時間：2019/10/20
最高法院權威來源案例第十五期，物業(yè)服務合同糾紛，最高法院權威裁判規(guī)則19條
1.物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共用部分安全隱患未及時消除致業(yè)主財產損害的，應承擔違約責任——陳書豪訴南京武寧房地產開發(fā)有限公司、南京青和物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共有部分負有保養(yǎng)、維護義務，對于可能對業(yè)主財產造成損害的小區(qū)共用部分的安全隱患，應當及時消除，否則致業(yè)主財產損害后，物業(yè)服務企業(yè)應承擔違約責任，對業(yè)主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業(yè)服務企業(yè)的違約責任，因第三人侵權致小區(qū)共用部分對業(yè)主財產造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)可以免責的情形是物業(yè)服務企業(yè)已履行了保養(yǎng)維護義務，而第三人侵權是不可預見、不可避免的。價值較大的財物在受損后，雖經修復，但與原物相比，不僅在客觀價值上可能降低，而且在人們心理上價值降低，這就是價值貶損，按照違約責任理論，承擔違約責任的方式首先是恢復原狀，而恢復原狀肯定要求賠償財物的價值貶損。房地產開發(fā)企業(yè)作為商品房的出賣人，在出售房屋、轉移房屋所有權，并且商品房小區(qū)已經封園后，在所售房屋及共用部分沒有質量瑕疵的情形下，對于小區(qū)業(yè)主的義務已經履行完畢，不需要承擔責任。
來源：最高人民法院公報 2013年第5期（總第199期）
2.在沒有約定的情況下，共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理期間所產生的收益屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)享有一定比例的收益——無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案
本案要旨：根據《中華人民共和國物權法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。
來源：最高人民法院公報 2010年第5期（總第163期）
3.業(yè)主雖因不可抗力遭受財產損害，但物業(yè)公司未盡防范及提醒義務的，仍應承擔相應的賠償責任——廈門佰仕達物業(yè)管理有限公司訴杜小銘物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：物業(yè)公司對小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負有一定的防范義務及風險提醒義務，對于可能造成業(yè)主財產損害的安全隱患及風險，應當及時消除或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財產損害時，物業(yè)公司應當承擔相應的賠償責任。但是應當結合物業(yè)管理瑕疵的程度及權利義務相對等的原則，物業(yè)賠償標準不易過高。
案號：（2015）廈民終字第22號
來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）
4.未簽訂物業(yè)服務合同，但形成事實物業(yè)服務關系的，物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納相應的物業(yè)費——重慶悅來物業(yè)管理有限公司訴何紅物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：因不可歸咎于物業(yè)服務企業(yè)的原因致使物業(yè)服務企業(yè)在無合同依據的情況下為業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主享受了該服務，物業(yè)服務企業(yè)以存在事實物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務費的，應予支持，并參照政府規(guī)定的收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準來確定業(yè)主應當繳納的物業(yè)服務費。
案號: （2012）渝北法民初字第15547號
來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）
5.業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力——杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務的對象系小區(qū)全體業(yè)主，個別業(yè)主對物業(yè)服務合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見，不足以作為個別業(yè)主不繳納物業(yè)費的合理理由。
案號: （2015）浙杭民終字第1704號
來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）
6.在業(yè)主委員會具備合法手續(xù)和授權的前提下，對于特定事項具有原告的資格和訴訟地位——北京市昌平區(qū)回龍觀金達園小區(qū)業(yè)主委員會訴北京華特物業(yè)管理發(fā)展有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：在具備合法手續(xù)和授權的前提下，業(yè)主委員會具有原告資格。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟的，人民法院應當準許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應當依法準許。
案號:（2013）一中民終字第14415號
來源：人民法院案例選.總第94輯（2015.4）
7.產業(yè)園區(qū)內享有建筑物獨立產權的企業(yè)仍受產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理條例的約束——廈門火炬集團物業(yè)管理有限公司訴廈門市興致電子工業(yè)有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：相對封閉且獨立的建筑物集群，如產業(yè)園區(qū)，雖然各個企業(yè)可自行建設或是委托建設一定規(guī)模的建筑物，并取得獨立的產權，但其在該建筑物集群中，其與該區(qū)域內的配套公共設施和公共服務密不可分，故該企業(yè)與該建筑物集群的物業(yè)服務公司之間的法律關系應受產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理條例約束。
案號:（2014）廈民終字第1735號
來源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）
8.業(yè)委會有權通過司法途徑與物業(yè)管理公司解除合同，業(yè)委會執(zhí)行解聘物業(yè)管理公司事宜需以業(yè)主的表決結果為據——嘉定區(qū)真建六街坊業(yè)主委員會訴上海嘉盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：原告業(yè)委會與被告物業(yè)管理公司在物業(yè)服務合同到期后未續(xù)簽合同，但被告仍然提供物業(yè)服務且原告未提出異議�，F(xiàn)原告請求以業(yè)主大會表決結果為依據解除物業(yè)服務合同，被告提出異議。法院在平衡業(yè)主利益的基礎上，委托政府對小區(qū)業(yè)主真實意思進行意見征詢，以征詢結果等情況確定原告主張解除物業(yè)服務合同依法成立，并作出判決，得到二審法院支持。
案號:（2014）滬二中民二（民）終字第222號
來源：人民法院案例選.總第91輯（2015.1）
9.前期物業(yè)管理費的調整須經“雙過半業(yè)主”同意——詹某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：物業(yè)服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，對于該類事項的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
案號:（2011）穗中法民五終字第3025號
來源：人民法院案例選.總第85輯（2013.3）
10.業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費應基于正當理由，限于物業(yè)服務企業(yè)不履行或履行合同存在重大瑕疵——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
案號:（2011）廈民終字第656號
來源：人民法院案例選.總第83輯（2013.1）
11.業(yè)主以未損害其他業(yè)主公共利益為前提利用建筑物專有部分的，物業(yè)管理企業(yè)無權干涉——北京萬通鼎安國際物業(yè)服務公司訴李嘉熠物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：業(yè)主合理利用建筑物的專有部分，如未損害其他業(yè)主的公共利益，應當受到法律保護，物業(yè)管理企業(yè)不能干涉。至于其是否違反城市市容管理的相關規(guī)定，應由行政機關判斷處理。
案號:（2009）紅民二初字第981號
來源：人民法院案例選.總第76輯（2011.2）
12.業(yè)委會根據業(yè)主大會的決定與得票最多但未達到“雙過半”的物業(yè)管理人簽訂的臨時物業(yè)管理協(xié)議有效——成都永誠物業(yè)有限責任公司訴江華社區(qū)業(yè)主委員會、第三人成都龍泉江華物業(yè)有限責任公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：根據《中華人民共和國物權法》第76條、《物業(yè)管理條例》第11條、第12條的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，即須達到俗稱的“雙過半”。但是當競聘物業(yè)管理人均無法達到“雙過半”時，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定，與得票最多的競聘物業(yè)管理人簽訂的臨時物業(yè)管理協(xié)議應當為有效協(xié)議。
案號:（2009）成民終字第1161號
來源：人民法院案例選.總第75輯(2011.1)
13.物業(yè)交接是物業(yè)服務合同的附隨義務——廈門海滄大永固大廈業(yè)主委員會與廈門海投物業(yè)公司物業(yè)服務案
本案要旨：物業(yè)交接是物業(yè)公司在物業(yè)服務合同終止后必須承擔的義務，該義務實際上即合同法所規(guī)定的“附隨合同義務”，物業(yè)公司為履行該義務給業(yè)主造成損害的，應承擔賠償責任。前期物業(yè)管理中，業(yè)主委員會未備案成立前，物業(yè)公司在物業(yè)服務合同終止仍應當履行交接義務，此時，其應當將物業(yè)管理移交給委托人即開發(fā)商。
案號:（2009）民終字第22號
來源：人民法院案例選.總第73輯(2010.3)
14.業(yè)主委員會對外具有代表權，其決定對業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會是否正確執(zhí)行業(yè)主大會的決定并不影響其對外代表權——寧波市鎮(zhèn)海鼎天物業(yè)管理有限公司訴寧波市北侖加貝購物俱樂部物業(yè)管理糾紛案
本案要旨：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。業(yè)主委員會的法定性和代表性決定了業(yè)主委員會擁有對外代表權，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會是否正確執(zhí)行業(yè)主大會的決定并不影響其對外代表權。
案號:（2008）甬民三終字第518號
來源：人民法院案例選.總第71輯(2010.1)
15.物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同對小區(qū)業(yè)主共有停車位進行管理的，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利——海安天寶物業(yè)有限公司訴徐培術、袁麗麗物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：商品房小區(qū)地面停車位，不論是規(guī)劃停車位還是臨時停車位，如設置在業(yè)主共有的小區(qū)地面，開發(fā)商與業(yè)主沒有特別約定，又不能辦理專有產權登記，根據物權法第七十四條第三款規(guī)定，應當屬于小區(qū)業(yè)主共有。物業(yè)服務企業(yè)基于物業(yè)服務合同對小區(qū)停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業(yè)服務合同依據，又無停車位權利人的授權，業(yè)主以其擅自擴大收費范圍、違規(guī)收費為由抗辯的，人民法院應予支持。
案號:（2018）蘇06民終1076號
來源：人民司法·案例 2018.29
16.未實際占有物業(yè)業(yè)主無拒付物業(yè)費但享有收益的抗辯權——江蘇夫子廟大世界商貿有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。根據“權利與義務相統(tǒng)一”原則，已通過訴訟成為物業(yè)所有權人并享有物業(yè)使用收益的買受人，因其已實際享有了業(yè)主的權利及收益，故不得以物業(yè)未交付為由，拒絕交付物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人之間的法律關系不能改變業(yè)主屬于物業(yè)服務法律關系中相對人的地位，業(yè)主不能以其非基于自愿被他人使用為由，向物業(yè)服務企業(yè)行使拒絕交納物業(yè)服務費用抗辯權。
案號：（2014）蘇審三民申字第0687號
來源：人民司法·案例 2016.35
17.補充協(xié)議變更主合同條款，變更后特殊條款與主合同其他一般條款發(fā)生沖突時，特殊條款效力強于一般條款——遼寧安泰物業(yè)有限公司與遼寧昊宇房地產開發(fā)有限公司、王某物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：合同雙方當事人經協(xié)商簽訂的補充協(xié)議，針對主合同中的某一條款內容予以變更，在變更后的特殊條款與主合同中的其他一般條款出現(xiàn)沖突時，比照禁止向一般條款逃避原則，應作出特殊條款效力強于一般條款的認定。
案號：（2014）遼審一民申字第598號
來源：人民司法·案例 2016.26
18.物管相對獨立小區(qū)業(yè)主訴請變更物業(yè)費標準應獲支持——重慶百貨大樓股份有限公司訴重慶佳桂物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：同一物業(yè)管理區(qū)域之內，業(yè)主利用自有的物業(yè)配套設施設備對專有部分和部分共有部分自行提供物業(yè)服務，獨立維修、養(yǎng)護、管理配套的設施設備并自行承擔費用的，業(yè)主自行提供物業(yè)服務的區(qū)域可認定為物管相對獨立的區(qū)域。依申請，人民法院可參考物業(yè)的性質、相對獨立區(qū)域形成的原因、物業(yè)服務企業(yè)提供服務的實際水平等因素，適當調整物管相對獨立區(qū)域的業(yè)主支付物業(yè)費的標準。
案號：（2013）渝二中法民終字第00748號
來源：人民司法·案例 2014.24
19.無特別約定情況下，物業(yè)管理人對業(yè)主室內財產丟失不擔責——胡勇燕、吳澎訴山東永大物業(yè)管理公司物業(yè)服務合同糾紛案
本案要旨：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選取物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理所進行的相關活動。雙方當事人之間存在事實上的物業(yè)管理服務關系，但由于雙方并未對業(yè)主私人財產的保管、保護進行特別約定，故不應對業(yè)主室內財產丟失承擔賠償責任。
案號：（2007）濟民一終字第708號
來源：人民司法·案例 2010.20